一、起草的依据

2019年7月，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)文件；2020年8月，我省出台了《黑龙江省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（黑政办规〔2020〕12号）文件。按照国家和省政府部署，经征求各部门意见，起草了比省里文件更加接地气、更加具体化、更便于操作的《绥化市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的管理意见（试行）》讨论稿（以下简称《意见》），经市政府常务会议、绥化市深改委会议审议通过，现解读如下：

二、起草的背景和目的

土地二级市场是土地使用者在取得土地使用权后，通过转让、出租、抵押等方式流转土地使用权的行为，是土地资源配置的重要方式。但是长期以来“重一级市场出让收益、轻二级市场转让管理”的诸多问题逐步凸显。较为突出的是交易量逐年增加，抵押需求较大，而相关政策滞后，没有成体系化、可操作的办法;交易场所、交易平台、交易规则缺失，私下交易、自发交易、违法交易现象较多；交易的隐性化易造成国有资产流失，年租金征缴难度较大；地上建筑物、房产交易与土地交织在一起，存在多部门多头管理问题。《意见》的制定，核心就是通过规则健全完善、平台功能齐全、服务监管到位、市场配置高效的措施，构建规范有序的土地市场秩序，实现存量用地可盘活、交易活动全透明、营商环境更优化、财政收益有保障的目标。

三、《意见》主要内容

《意见》分为总体要求、转让政策标准、出租管理、健全抵押机制、服务监管体系、保障措施六部分，共计18条。

（一）提出了总体要求。确定了指导思想、基本原则和适用范围。地域范围是在绥化全市内实施，交易范围是合法取得的国有建设用地使用权、依法入市的农村集体经营性建设用地使用权两类，重点针对“房随地走”的整宗地一并交易情形，但涉及房地产交易的还应遵守相关法律法规的规定；方式限于转让、出租、抵押三种。核心是以减化程序、提高效率为重点，以盘活存量为目的，以不动产登记为基础，促进土地资源高效节约利用、显化土地资产价值。

（二）明晰了政策标准和交易规则。这是整个《意见》的核心内容，通过二至四部分的阐述，对土地使用权的转让、出租、抵押以及土地收益做出了详细规定，明确了哪类可以交易、如何交易等规则，细化明晰了不同权能建设用地使用权转让、出租、抵押的方式、条件、程序和要求，既体现了依法依规原则，也体现了公平透明的制度规则，更突出了简化流程、便民利企的优化营商环境等创新理念。比如，第五条“原土地使用者可持转让合同及相关权属证明资料直接申请办理不动产变更登记”体现了“简化办”制度；比如，第七条“通过建立区域标定地价标准及修正体系，确定租金标准。”既体现了制度创新，又保障了土地收益。（标定地价：对某区域内各类、各级用地，以基准地价为基础确定单宗标准地块一定使用年限的价格，做为该类土地在该区域的标准指导价格）

（三）进一步完善服务监管体系。首先，要开发应用系统建立线上平台，设立线下窗口。按照省里文件要求，我们的想法是依托不动产登记中心，设立土地二级市场交易窗口，减少行政资源浪费，实现交易、登记一体化。但不动产登记中心现有所场不足，需要市政府在交易场所、人员、经费、平台开发建设上给予支持。其次，利用我市大数据平台和政务服务平台，推进各部门信息共享，及时获取出租房屋、工商登记等信息，解决“地随房走”而土地收益“隐性流失”问题。再次，强化市场监测监管，强化信用体系建设，强化部门协同配合，完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，提高工作质量和政府服务效能，维护公开、公平、公正、透明的土地二级市场环境。